中国社会的养老模式正在探索中，而如澳大利亚那样的“老少同住”模式并不适用于中国。对于绝大多数老人来说，房子是他们最大的一笔财产，他们倾向于把房产遗留给子女，受这种根深蒂固传统观念的影响，中国居民对住宅反向抵押贷款的接受需要一个过程。
随着老龄化社会的到来，房产与养老之间的关系也越发紧密。如何更好地“以房养老”，成为各国积极钻研的课题。
近日，据新华网报道，由于澳大利亚很多“空巢”老人虽然拥有房产却没有能力请护工，加上近几年来澳大利亚房价一直不断飙升，很多年轻人因难以支付高昂的房租而烦恼。因此，维多利亚州韦斯利慈善组织设计了一个“老少同住”项目，为解决“空巢”老人问题提供了一个可行的解决方案。
据悉，维多利亚州韦斯利慈善组织通过在遍布维州的100多个网点向孤独、残疾等需要帮助的人们提供50多种不同的服务，以提高他们的生活质量。其中，“老少同住”项目旨在通过招募年轻志愿者，照顾“空巢”老人起居，以此换取免房租住宿。
在外界看来，澳大利亚的“老少同住”似乎是一种不错的养老模式，老人用自己房产的利用价值，来换取陪伴和护理。但是，这样特别的养老模式可以借鉴推广吗?其他国家的养老模式又是怎样的?
“老少同住”
据悉，维多利亚州的韦斯利慈善组织为这个项目提供了交流的平台：一方面，韦斯利寻找可以提供住宿的“空巢”老人或独自生活需要照顾的残疾人，由他们提供房屋和生活所需的硬件设施;另一方面，韦斯利在其主页上招募愿意照顾房主的志愿者，志愿者每周需向房主提供10小时的陪伴或起居帮助，自己支付饮食及水电费，但不必支付房租。
作为双方沟通的平台，韦斯利慈善组织会对所有申请人进行详细的调查筛选，并进行面试，以便更好地将老人与年轻人进行配对。不仅如此，韦斯利还设有经验丰富的协调员，从最开始的双方人员资格筛选检查，到接下来安排双方相互介绍了解、进行“试同住”层层把关，并对后续出现的问题提供帮助与支持。
据介绍，通过此服务成功配对的“老少组”还会签订同住合同，合同中明确罗列了包括房屋中公共区域范围、年轻人需履行的责任，如何控制日常花销等生活细节。参与此项活动的老少双方都被要求进行无犯罪记录检查及背景调查。
这个项目自2000年创立以来，在墨尔本地区已有超过300对“老少组”被成功配对，其中最长的一对同住了8年。而澳大利亚其他各地也开始推行该项目，西澳、南澳、昆士兰等地都已经有类似的项目。
该项目创始人之一的贝里斯·坎贝尔表示，这虽然是一个很简单的构想，但却需要人们跳出固定思维。“我们希望双方通过这项服务可以得到一种不受血缘或婚姻羁绊的爱。尽管与陌生人同住面临着许多社会价值的挑战——包括隐私性、个人差异性，及家庭观差异等，但如果我们以恰当的方法去做这件事，对申请者的人格品行、需求或能力作出仔细的评估，我相信最后的结果对参与双方都会是有利的。”贝里斯·坎贝尔指出。
最近，新南威尔士州青年行动委员会总经理凯蒂·艾奇逊也考虑在新州引入该项目。凯蒂说，目前悉尼有许多房屋资源没有被充分利用起来。
据悉，目前还有许多老人或生活不便的人希望继续住在自己家里，他们虽然有房产但却没有充足的资金请人到家里照顾他们。如今，悉尼房价疯涨，很多年轻人希望能有新渠道得到住宿机会。
“我们现在正建议政府推行老少同住项目，这样年轻人可以通过每周10小时的家务劳动换取免费的住宿。新州的青年人口和老年人口都是澳大利亚最多的，而且这里还承受着全澳最大的住房压力。”凯蒂透露。
4年前参与了该项目的墨尔本房主芭芭拉在接受媒体采访时也表示，身边能有个人照顾自己非常好。与芭芭拉同住的33岁的尹则表示：“房价太高了，像这样同住不仅省了房租，还不会孤独。”
“其实，我们也可以将这看作是‘以房养老’的一种新模式。”澳大利亚居民詹姆斯在悉尼拥有一幢别墅，如今已经56岁的他一直单身，他表示，这样的养老方式很值得一试。“我可以将那些多余的房间低价或免费出租，让自己的生活更加充实、热闹一些。”
“以房养老”
那么，“老少同住”这样特别的养老方式，是否能运用于步入老龄化社会的中国?
“中国老人很难完全接受这样的模式。”澳大利亚社会学学者Chris Ruffalo在接受《国际金融报》记者采访时指出，“这样的模式看似是新奇的，但其中有很多特有的社会文化因素。其实，在澳大利亚，这样的模式也只是在小范围推广。”
事实上，养老问题已成为全世界关注的敏感度话题。据记者了解，如今流行的“以房养老”在美国已有年头。美国政府自1989年开始试点运行“以房养老”，到1998年转为正式项目。经历20多年的发展后，如今每年签约量7万左右。
在美国，“以房养老”被称作“房产净值转换贷款”或“反向抵押贷款”。申请人必须62岁以上，拥有自己的住房，房贷已付清或大部分付清。贷款的放款方式很灵活，可以按月或者固定期限发放，也可以一次性发放。该项目最大的特色是政府主导，而不是私营金融和保险机构的商业行为。
众所周知，日本是世界上老龄化最为严重的国家之一，养老问题成为政府的重要课题。据了解，日本人的持房比率较高，拥有一套住房是日本人一生的梦想。据日本政府调查，日本老人拥有住宅的比率高达89%，拥有两套住宅的比率超过30%，还有相当一部分老人拥有土地和山林。在日本，“以房养老”模式大体可以分为“政府主导型”和“民间参与型”。
近年来，日本的房地产商也瞄准“以房养老”市场。因为许多老人居住的房屋破旧，自己无财力重建，房地产商就向老人支付重建资金，老人则将房产委托给房地产商，待老人故去后，房地产商变卖房产后收回支付的重建资金和利息。
德国是欧洲人口老龄化程度最高的国家，养老也是政府面临的“老大难”问题。因此，为保证自己的退休生活，“以房养老”成为德国人补充退休金的良好选择。目前，在德国比较常见的是老年人将房屋部分出租给年轻人的“以房养老”方式。这种模式在柏林、汉堡、慕尼黑等大学集中的城市里尤为普遍。
可以说，德国的这种模式，是与澳大利亚的“老少同住”最为相似的：通过出租房屋，老年人可以获得一笔不菲的收益。而且这种“老少同居”的形式，还缓解了“空巢”老人的孤独感。很多年轻人通过帮助老年人分担家务，也可适当减少房租。
“相比之下，中国社会的养老模式正在探索中，但是很多时候，并不能套用国外的方法。”
房地产资深分析师张园园告诉《国际金融报》记者，“据我所知，国外多提倡出租房屋，用来补充养老金。但是，中国房产的租金回报率较低。例如，在北京的一套两居室的公寓大概是300万元，月租金为4000元，租金回报仅为1.8%。而在澳大利亚房产投资市场上，租金回报率为6%到8%。”
张园园告诉记者，澳大利亚房产中，单元房取代了别墅的良好表现。而外围郊区被证明是最佳的投资地，比内城的租金回报更加丰厚。其中回报率最高的澳大利亚郊区是Beenleigh(宾利)，高达8.23%。
“加上中国的房屋有70年产权的规定。土地到期后，房屋何去何从就成了问题。”张园园认为，“而且在中国，子女赡养父母是中华民族几千年来的传统美德，是子女应尽的责任。而父母把房产留给子女也是中国几千年来的传统文化。就算老人没有子女，一般也会将房产留给亲戚晚辈。”
因此，在张园园看来，若是如澳大利亚这样让其他年轻人进入老人的家庭照顾老人，或者以房产反向贷款抵押养老，在中国显然不是那么合适。姑且不论安全性问题，这样的观念也是如今的中国社会无法完全接受和普及的。
“更重要的是，没有真正适合中国特色的房产估值模式。”张园园告诉记者，这也是阻碍中国以房养老模式发展的重要障碍。
《国际金融报》记者 夏妍(2015年07月06日 第26版)
