养老地产投资需要正确了解政府诉求
“近几年来，养老地产发展迅速，了解政府诉求对投资有重要的参考意义。”投资北京国际有限公司副书记奚中成在“养老地产——盘中餐还是镜中月”主题投融资沙龙上谈到养老产业趋势及健康地产时直言。
关于近年来的相关政策背景，奚总表示，从事业到产业，政策变化的背后存在着诸多问题，包括人口老龄化发展加速、家庭养老功能逐渐弱化、老年服务体系建设严重滞后、城乡基本养老保险承受的压力不断增大、养老金替代率总体偏低等。
“政策导向是养老产业的驱动力。”奚总说，近几年我国在养老产业方面颁布了诸多政策，如2011年的《“十二五”社会养老服务体系建设规划和老龄事业发展规划》，2012年的《民政部关于鼓励和引导民间资本进入养老服务领域的实施意见》，2013年的《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》，2014年的《养老服务设施用地指导意见》、《关于组织开展面向养老机构的远程医疗政策要点工作的通知》以及《关于加快推进健康与养老服务工程建设的通知》。“政府希望养老不全依靠政府，而需要机构企业、社会家庭来承担。”奚总说，“公立养老院得到政府的支持，价格卡得很低，使民营养老院不好挣钱。另外，中国老人支付能力偏低，养老金替代率未来很难升高”。在此次访谈中奚中成还特别提到了关于医院、养老院试点的问题。“由于政府不想承担无限的责任，再加上公办养老院效率很低，因而进行养老院试点，旨在不仅保持增量，还要促进存量。”奚总说，试点是为了积累经验，发现问题，可以看出各养老院的发展，这种大势将引进市场元素，离市场靠得越来越近。
关于政策走势，奚总说，一定要明确政府责任范围与义务的边界。去年底我国《关于开展公办养老机构改革试点工作的通知》明确了公立养老机构的定位，即优先保障孤老优抚对象、经济困难的孤寡、失能、高龄等老年人的服务需求，充分发挥托底作用、发挥市场在资源配置中主导性的作用。这便是一种信号的释放。其次，我国的体制改革将引入越来越多的市场元素，鼓励社会资本多种形式的参与，并逐步改变政府补贴的方式，理顺价格体系，即是将补贴机构变为直补入住老人。再次，政府将建立多层次养老保障体系，基本养老金的保值增值，以提高对养老服务的支付能力。
特别是在地方政府的认知、支持与诉求方面，奚总表示，相关的部门包括民政、发改、财政、国土、住建委、计生委、招商、旅游等，其诉求主要在于社会保障与指标考核、发展经济、增加土地指标等。而地方政府对养老产业的认知与支持有一个很突出的特点，即经济发达地区支持力度较大，欠发达地区难以落实。
奚总对现阶段养老地产的基本判断是，“前景广阔，但养老地产的春天还在路上，想单纯从养老这件事上挣钱还是比较难”。另外，奚中成说，目前房地产市场低迷，养老概念地产同样也面临着较大的风险，另一方面，土地的获得越来越“难”。因此，对于现阶段养老地产存在的商业机会，奚总总结道，机会首先在于客户地位，包括客户的刚性需求与改善型需求;第二是产品形式，如小区的标配服务、养老住区、持续照料退休社区;第三是土地的获得，可以合作开发存量资源，机会多;第四是大健康地产，此处医疗地产与养生地产的机会更为突出。最后，奚总也提到了养老地产决胜的关键，即是“需求的把握与客户的精准定位，包括产品与需求相匹配，服务与资源跟客户需求的匹配”。
在此次访谈的最后，奚总也谈到了养老产业政府补贴的问题。“目前面临的问题是，对公办民营的养老院，政府如何支持。补贴机构、补贴个人是大方向，否则公办民营没有多大效果。让民营老板承包养老院，而政府还给养老院补贴钱，这不是和新成立一个公办养老院一样的道理吗?这是一个正在探索和尝试的问题，政府的最终目标是补贴重点放到困难老人。”那么在投资养老地产角度应如何看待政府养老补贴呢?奚总认为，投资应秉持一个保守原则，不能把政府补贴计入常规投资收益中。“如果一个企业需要靠政府补贴才能达到可持续发展，我建议应当慎重考虑。目前养老产业虽不能说挣大钱，却可以说是机会很多。然而投资方首先不能把身家性命压在政府补贴上。另外一点需注意的是政府补贴并不好拿，虽不能完全依赖，但也不能放弃，这是由于社区养老服务没有政府补贴是很难盈利的。”奚总如实说。因此，综合来看，在选择投资地点时，一定要充分并正确了解政府的需求以及市场需求，把握好市场定位。怎么把空闲时段利用起来产生经济效益。
投资北京介绍：
投资北京国际有限公司是由北京能源投资(集团)有限公司、北京首都创业集团有限公司、北京京泰投资管理中心和北京市工程咨询公司四家股东单位组成的市场化运作的投融资服务平台。
公司在北京市发展和改革委员会的指导下，根据政府职能转变和投融资体制改革的要求，秉承公平、公开的原则，通过市场化运作的模式，为提高政府投资决策的科学性和民主性提供服务;为国内外投资者投资北京提供专业化、全过程的投融资服务;为政府、企业提供宣传策划服务。
"投资北京"是北京城市形象的推介平台：通过"投资北京"网站、《投资北京》杂志、"投资北京"项目库向国内外投资者、企业提供政府投资政策、法律、投融资项目信息，展示北京城市日益改善的投资环境和新北京新奥运所蕴含的巨大商机，为企业及项目宣传搭建平台，促进资金与项目的对接，促进京内外企业的交流。
"投资北京"是优化投资环境的服务平台：公司通过组织专业中介机构，为政府和企业进行项目咨询评估、论证，累计评审政府投资项目3800项，涉及投资6200亿元。
"投资北京"是市场化运作的投融资平台：根据北京市发展和改革委员会对投融资体制改革的具体部署，为推进基础设施和优势产业项目融资，探索了PPP等融资手段在北京的具体应用。
