聂梅生 全联房地产商会创会会长
大家上午好!
很高兴参加第三届全国养老住区创新模式大会。去年第二届的时候，我也参加了，应大会组委会的要求，今天的演讲分为两部分，希望我讲一下当前中国房地产形势，因为这个跟在座的参会人员有很大关系，再讲一下养老住区的事情。
关于养老部分讲的内容跟去年是衔接的，因为去年主要是讲商业模式，今年主要讲商业模式的验证。
当前房地产形势分析
关于当前的房地产形势问题大家很关注，首先说一下1—3月份的情况。整个数据到今年的1—3月份突然间上去了，而且是超过我们意料之外，大幅度的上升，就是说商品房的销售面积同比增长了33%，销售额同比增长了54%，这是中国房地产从来没有过的现象，突然在一季度就上去了。
当前房地产市场聚焦的几大问题：一是去库存问题;二是房价问题;三是企业的状况。
1、去库存的问题
去年年底的时候，已竣工待售是的7.2亿平方米，在建43亿，加在一起50亿平方米。如果是这样的情况下，确实很着急，所以去库存的呼声非常高。住建部也好，国务院也好，甚至习主席都在讲去库存，但是现在好像这个事儿又有了很大的变化，各个地方库存面积呈现差异化，总体趋势已经下降，不是这个数据当中所说的，好像2月份的时候库存面积还在增加，但是3月份似乎去库存的问题不存在了，倒成了房价的问题。
去库存问题：差异化转移
可以看到现在库存的情况，50亿平方米的库存，按照原来的估计，消化周期大概是3.73年，但是现在的问题是，有可能北京、上海、深圳、南京这样一些热销城市不是没有去库存的问题，而是由待销房转成了空置了，因为炒房又起来了，转移到了二手房的空置，又开始哪些房子不开灯，电表不转了。因为这次急剧的销售量的上升不正常，不可能在一个月内有这么大的改变，这么多人就有这么多的需求了，是由于加了杠杆。加了杠杆以后，炒房就多了，又开始拼命的买房子，买了房子又不是为了住，又是为了卖。所以房子从开发商手里转到买房人的手里。差异化是四线城市和一些二、三线城市当中本来就不好卖，甚至本来就是供应量过大的这部分的差异化。热销的那部分是有投资价值的，这部分转移了，开发商解套了，有点儿像去年股市同样的情况，高位进去以后，把开发商解套了，房地产的形势，我认为跟去年股市加杠杆是一样的，把房子从开发商手里转到了买房人手里。
库存问题和两件事情有关系，和开工和销售的比例数有关系。开工和销售的比例数大于1，肯定库存量就会大，如果大于2就卖不动。另外，和人口净流入有关系，和人口增长有关系。凡是人口增长越多的城市，房子就好卖，人口是负增长的城市房子就不好卖。库存问题实际上和城镇化密切相关的问题，不仅仅是供需关系。
一、二、三线城市去库存的周期差距很大，现在一线城市去库存的周期在15个月以下，2015年在一年之内，并不存在太大的问题，存在问题的是三线城市，库存的问题很研究。
2、房价的问题
房价现在很闹心，环比同比连续8个月上涨，房价上涨了以后，3月份67个城市有47个城市都在上涨，应该说房价企稳回升，这是没有怀疑的。我们经历了十几年的调控，出了70几个文件，目的就是为了控制房价，指标就是不能超过GDP增速，不能超过人均可支配收入的增幅。1月份全国的房价涨了10%，大大超过了GDP的增速和人均可支配收入的增幅。现在一线和部分热点城市，涨幅达到了两位数，逼近历史的最高位，投机炒房现象出现泡沫。我从来不讲房地产泡沫，但是现在我必须负责任的讲，在一线城市房价突然在一个月之内两位数的增长，绝对是泡沫趋势，这个没有什么可怀疑的，资本进入以后，加了这么大的杠杆以后形成了这样的泡沫，一定要非常的小心，否则我们就会进入到另外一个困局，不再是去库存的问题了而是房价的问题。 2016年3月十大城市新建住宅价格，上海同比增长20%，深圳同比增长57%。这种情况下，一线城市的价格确实是离谱的，北京还算好，同比增长是10.3%，北京GDP的增长也比较高，像上海、深圳、南京这样的城市都是两位数以上的增长。全国房价是冰火两重天，深圳涨到57%，成都还跌了。
部分城市房价飙升的原因：
1、土地供应仍然是痛点
土地市场交易不活跃，土地购置面积呈负增长;土地供应不足的话，肯定房价就会不断地攀升。实际上现在房子是大量增加的，是不是供地少了呢?不同国家的城镇建设用地当中住宅占多少，中国住宅只占到0.3%，美国1.4%，日本3.0%，香港6.9%，建设用地当中住宅的比例中国最少，但是中国人口又最多，这就不对了。美国整个建设用地占的比重比较大，在建设用地当中住宅占的是1.4%，我们只占了0.3%。所以，土地供应已经变成建设用地当中住宅土地供应量很低，所以住宅的问题很受中央的重视，我们老说18亿亩红线，其实不是这么回事儿，本来住宅供地就太少了。 住宅的用地越不供，越不供就越贵。这是一个相当不合理的事情。
由于住宅用地少，所以地方财政收入就靠土地。从比例上可以看到，地方财政的比例和国有土地使用出让金的比例和地方财政的收入比，非常高，地方财政依靠土地是没有办法维持的。所以，可以看到平均溢价率非常高。办公的溢价是4.4%，住宅是20%几的溢价，供应越小房价就会越贵。 2015年8.7万亿商品房销售，企业所得税8%，土地增值税11%，营业税5.5%等等，政府拿走了60—70%，剩余部分的30—40%才是开发商的建安成本、利润等等。2015年企业为什么很难过，房价又不下来，政府也很难过，越是拿走的多，房价越高，事情越大，这个比例是相当不合理的。房地产仍然是地方经济增长的支柱，地方政府财政的重要来源，稳增长首先要稳住楼市。要平衡地方财政收支，依靠土地财政是必然，而且一时半会儿他们不要期望两、三年内会变，依然变不了，中国经济要上升就要稳住房地产，地方财政才有保证，这是目前中国的状况。
2、与房地产相关的金融货币政策效果
M2与房价是同步波动的，是呈正相关的。2016年一季度货币供应量在增加，现在是13.4%，稍微刺激了一下，就把房价刺激到了15.7%，一定跟货币供应量正相关。收缩了货币供应量，房价就会下到-1.5。现在恢复了一点，就猛涨，这说明什么?经济学家老说，房地产业内老说不是货币现象，实际上房价的本质就是一个货币现象，而且在短时间内房价剧增一定是货币现象。
3、房地产企业状态
1、房企资金压力有所缓解
2、房企景气指数与信心指数有所恢复
3、前两月大型房企业绩显赫
4、企业集中度上升，重组并购加速洗牌。并购非常活跃，有两个原因，一个原因是土地，土地太贵了，把资产负债率太高的房企并购了，土地也就并过来了，很多大型开发商采取并购，而不是招拍挂，所以土地就更卖不出去，政府也很着急，你们玩儿并购玩儿的挺热闹，但是我的土地拍不出去。第二个原因是现在成了巨无霸，尤其是民企非常消极，因为原来房地产开发企业当中民企占了80%，结果现在这个比例越来越小，巨无霸越来越大，最典型的案例就是央企并购央企，中海置业并购了中信置业，两个是大央企，他们之间并购。央企并购国企，国企并购上市公司。比如说万科这个例子，就很能说明问题，最后是地方国企进入万科，现在还没有完全落地，但是这也说明一个问题。并购这个事情，现在向央企、国企靠拢。
房地产开发产业销售利润率变化，原来开发利润是20%，现在是10%，10%跟其他行业比是常态，跟国际来比也不低，但是开发商的利润确实下降了10个百分点。
企业重组并购加速洗牌，从2013、2014、2015年的数据来看，并购的案例越来越多。2016年房地产海外投资迅猛发展，到2月份的数据，2016年2月份的时候，海外投资几乎占了去年全年的一半。最近我们也在做海外投资，所以很关注这个数据。到2016年的一季度，整个中国房企投资海外的总额将达到2015年全年的量。现在国内有些资金直接投向了海外，鸡蛋分置的理论出现了，鸡蛋不放在一个篮子里，这里就能说明问题。
2015年房地产市场景气指数开始回头，放贷利率降到了历史上的最低水平。你说是刺激也好，是宽松也好，反正现在放贷利率降低到了历史上的最低水平。
“十三五”的时候，总量的平衡我觉得不那么乐观。一个是人口的问题，跟我们今天讲的事情有关系，可以看到图上20—39岁是刚需购房的主打人群，这个群体的人数2015年开始下降，老龄人口开始上升。这种情况下，未来五年结婚置业的刚需会下降，“十三五”期间刚需并不是增加，而是下降了，这样的研究成果得到了大家的支持。第二个是城镇化的问题，我也不是特别乐观。2015年的时候，新婚家庭达到了峰值，从年增长1350万对的水平，降到了800万对，新婚家庭降了，置业就会降。而且城镇化率的高峰已经过去了，现在城镇化率才是0.7%。城镇化率下降，新婚家庭的数量也在急剧下降，28—35岁购房置业的主导力量在下降，为什么房地产就会迎来黄金白银呢?我不这么看，我不这么乐观，人口和城镇化只能维持弱平衡。加上现在这一次又卖出了这么多的房子，这一轮又会增加很多空房，没人住的房子，那不叫待销房，那叫空置率。
另外，我国主要城市当前房价收入比都在10以上，深圳房价收入比已经达到了50倍，能说不是泡沫吗?所以一定要注意，尤其是今年这一轮的房价上涨。
关于当前房地产，当以自住性需求为主的时候，房价取决于人口集聚度，看人口的流向。当以投资为重要需求的时候，比如说今年的深圳，房价取决于资本的流向。为什么深圳的房价会高?因为今年深圳多了前海，香港相对不太景气，这种情况下，资金往深圳流，人口往深圳流。当有一个城市两者具备的时候，人口、钱都往那儿走，这个城市的房价明显会高于其他地区。为什么美国的曼哈顿、纽约的房价、旧金山、洛杉矶的房价即便最糟糕的时候，也没有下降很多，就是双流向的情况，人和资金都往那儿聚集。
需求侧改革的建议：土地供给侧改革，一定要解决农地入市同地、同权、同价的问题，完善改进土地招拍挂制度，改革70年土地使用权制度。这些都是土地供给侧改革的事儿，一定要动，一定要改。房地产投融资体制改革，加大直接融资比例，建立各类房地产投资基金，促进REITs入市。制定房地产资产证券化法律法规，改进公积金制度等等。
对房地产和互联网+的思考
房地产是国民经济中第一家马车中重要投资产业，以往的思维是，行业—上下游产业链—企业是基层的对象。发展经济是投资主导，工业主导。社区养老、居家养老跟我们国家的经济有关，跟养老产业有关。
关于社区服务要做就要做出成果，要有结论，不能光说商业模式，这块儿我们正在做，因为起步比机构要晚了一年，现在正在做。这个社区服务的思路是不在政府的居委会形成的社区里面做，因为在政府的居委会里面做的话，主导权不在开发商手里，而是在政府手里。居委会是最底层的民政机构，如果开发商做的话，我们是有平台的。为什么?比如说全联房地产商会有5000个会员，当中80%都是开发商，大型的开发商从开发中国的小区到现在起码是20年、10年以上了，自己的小区就有一百、二百，甚至有一千个小区。比如说富力的商业地产很多，小区就有一百多个，把一百多个小区联在一起步就是互联网吗?不就是有了平台吗?为什么一定要别人那儿做呢?在开发商这儿做，是因为自己有小区，自己有物业管理公司，有睡眠资产。所谓睡眠资产就是政府配件的社区中心、售楼处等等商业配套设施，现在很多会所闲置很多，50%的会所有一半都在闲置。管理权也在开发商手里，所以我们要立足于开发商做。我们正在做孵化，明年再讲的时候，这块儿就成熟了。
社区养老服务中心的商业模式—要从聚量到聚资。比如说全经联聚起300个小区太容易了，因为很多职业经理人都在这里，所以要先聚量，然后再聚资，找了量以后再找钱，这是互联网思维。
政府也很支持这块儿，我们国家的养老政策是以居家养老、社区养老为主，机构养老为辅，既然政府的政策是居家和社区为主，还应该积极进入政府的主流，有一系列的政策支持，政策环境非常有利。如果你有2000平米的会所面积，足可以有100张床位，我们做了一大套的测算，这里面还有政府的补贴，因为100张床可以拿到民非执照了，有了民非执照就可以做。做的结果是在这样商业模式策划之下，基准的收益率是15%，净现值是214，北京的主流企业正在做这样的模式。我们认为，这样做是非常有希望的，正在进行时。
“互联网+”在机构养老中的应用试点——清朋华友学子园
商业模式的顶层说明：以服务作为项目的核心价值，以轻资产运营打造项目软实力，全球清朋华友品牌共建共享。操作模式是平台，是行业平台+校友平台，全联房地产商会+清朋校友房地产协会。
首个清朋华友学子园运作了一年半，温都水城金手杖养生公寓3号楼，建筑面积2万平方米，居住单元299套，总投资15000万元。当时策划的时候，我们做了一个商业模式，当众筹比例是0的时候，回收年限需要10年。当众筹比例是10、20、30、40、50、60，随众筹比例上升的时候，投资回收期会急剧缩短，当众筹比例达到60%的时候，投资回收期就是3年多，3年多开发商能接受。这是我们算出来的商业模式。和它相对应的投资，内部收益率从12.14%，一直到众筹比例达到60%的时候，内部收益率会上升到22%，这是当时算出来的。
清朋华友项目正式运营到现在一年半的时间。看一下投资回收情况，前期投资1.5亿元，299套其中护理部分70套未销，套均成本50.3万元，已销售113套占可销售房源率50%，其中押金众筹65套占58%，收回投资1亿元，占前期投入67%。当时我们测算的时候，众筹比例60%的时候回收期是3年多，现在众筹比例达到了58%，跟原来预计差不多，回收资金已经是1亿。这样一个成绩单已经出来了，预计今年会回收全部投资，也就是两年就回收了投资。清朋华友是晚一年进入，但是比其他楼卖的快，因为轻资产进入以后，众筹进入以后就是不一样，跟同样的楼相对比销售加快一倍，销售期提前一年，而且我们没有一个销售人员，没有售楼小姐，也没有售楼处，也从来不打广告。预计两年全部收回前期投资，符合测算的商业模式。
清朋华友机构养老孵化器小结：
一是选址非常重要，应该尽量靠近老年人的第一居所，而不是做一个美丽的监狱，这是我一个非常深刻的印象。我住到清朋华友里面的都是高知老人，他们首先会问区位，交通一定要通达。北京的第一居所是五环以内，所以不能特别远。二是家，它不是酒店，不是医院，家的感觉是第一位。三是交通便捷;四是医疗资源一定要有;五是购物方便。这几个因素一定要考虑，不是山清水秀就能去，那叫美丽的监狱。
养老社群概念，圈子，人以群分：
产品的硬件功能融合了住宅、酒店和旅游度假，但是又区别于前三者，居住形态以五年以上考虑。粘性排序：人家来不来住，最重要的就是靠住户口口相传。另外我们有清朋华友品牌渠道，我们有校友会，通过品牌渠道来宣传，我们做了很强的社调，第三步我们才做宣传广告。服务的核心竞争力：服务、服务、再服务!不要有什么其他的幻想，就是要服务好，服务好了一定会成功。
一是基础服务，饮食起居、医养结合。二是文化体育;三是文娱服务，古典音乐欣赏、书法绘画、京剧声乐、舞蹈走秀。四是候鸟服务，一定要组织候鸟服务，你不组织，他就自己走了，这是自理老者生活的重要组成部分。五是APP类服务，老年人非常需要，尤其是在高资这个层次，网购、理财、订餐、机票，老年人非常需要。
老年人的可支付力
——福利型：政府为主体;
——经济实用型：居家与社区养老或享有政府补贴的机构养老，低于4000元/月;
——市场型：中高收入，5000-8000元/月，双人退休工资可支付(清朋华友);
——高档养老型：高支付能力，10000元以上/月;
——纯护理型：刚需，10000元以上/月。
考虑因素与退休工资、定期存款、不动产直接相关。
大概就讲这么多，耽误大家时间了，希望明年如果再有第四届会议的时候，再跟大家分享。谢谢!
来源：全经联，4月23日上午，全经联会议上，聂梅生女士做题为“房地产形势分析及养老产业思考”的演讲
